Accatastamento di Immobili Abusivi: Cosa Fare

Il problema, sorto nel processo di accertamento e che ancora oggi crea delle difficoltà, è che parte dei proprietari, o presunti proprietari, non sa effettivamente proprietaria di stabili o costruzioni abusive non accatastati nei terreni censiti e poi rappresentati negli elenchi. 

Non era, infatti, prevista alcuna procedura di contestazione attraverso delle notifiche appositamente indirizzate ai proprietari identificati. E cioè delle raccomandate di contestazione giudiziaria, o delle notifiche attraverso gli appositi messi comunali agli indirizzi di abitazione delle persone coinvolte.

In questo caso, infatti, il legislatore aveva previsto una procedura di notifica indistinta e generale, con la sola pubblicazione degli elenchi negli albi pretori menzionati in precedenza. Le problematiche originate dalla mancata notifica personale e dalla richiesta dei relativi permessi, ha generato una lunga serie di problemi.

La parola accatastamento, in senso proprio, indica quella procedura burocratica attraverso la quale si provvede a identificare un immobile, specificando quali siano le sue caratteristiche di base e la sua rendita fiscale. Si tratta quindi di un procedimento che ha come oggetto l’immobile, e che sfocia in un documento che ha conseguenze pratiche ulteriori.

Contiene, per esempio i dati e le informazioni che descrivono le caratteristiche dell'immobile in questione, utili per quanto riguarda i pagamenti delle imposte come l'Irpef e per le richieste dei certificati di agibilità. E nei casi in cui sia necessario, i certificati di abitabilità di un edificio. 

Attraverso l’accatastamento si attribuisce un valore fiscale a un immobile, definendo quindi allo stesso tempo a quale categoria appartenga l'unità immobiliare che viene accatastata. L’accatastamento viene effettuato sia per ogni nuova costruzione che in relazione a eventuali modifiche ulteriori, fatte sull’immobile in seguito, come ristrutturazioni, cambi di destinazione d’uso, e deve essere effettuato in ogni caso a prescindere dall’effettiva destinazione d’uso dell’immobile stesso, che sia ad uso residenziale, commerciale.

Per procedere con l'accatastamento degli immobili abusivi l'Agenzia delle Entrate ha proceduto con delle procedure di accertamento d'ufficio, che hanno addebitato ai possessori le spese relative alle questioni tecniche, oltre alle sanzioni per l'omessa denuncia. In genere le sanzione minima è di 300 euro per ogni unità immobiliare, ma può essere ridotta di un quarto pari a 75 euro se la somma viene versata entro 60 giorni.

La dichiarazione rappresenta un obbligo di legge, che se non dovesse essere rispettato comportata le sanzioni che abbiamo visto. Nel caso in cui ci sia un'inadempienza nella dichiarazioni, poi, saranno gli stessi uffici dell'ex Agenzia per il Territorio a intervenite iscrivendo direttamente l'immobile, verificandone la classe e poi notificando i risultati.

Le spese e gli oneri che questo intervento di rilevazione da parte dell'ente competente comporta, saranno poi scaricati sui proprietari interessati, andando ad aggiungersi alle sanzioni già descritte.

Per capire meglio cosa comporti l'accatastamento di un immobile abusivo è importante capire quali siano i termini dell'obbligo di accatastamento. In caso di immobili costruiti ex-novo oppure di interventi su un immobile già esistente così rilevanti da comportare una variazione che influisce sulla classe stessa dell'immobile, l'accatastamento è obbligatorio.

E anche l'eventuale semplice aggiornamento dei dati catastali, risulta obbligatorio. Non effettuare l'accatastamento o l'aggiornamento, comporta il ricorre delle sanzioni che abbiamo già descritto. L’obbligo di accatastamento per i fabbricati rurali, poi, deriva da una disciplina di legge che imponeva ai proprietari e ai comproprietari di fabbricati rurali che censiti al catasto terreni, di provvedere a un’ulteriore registrazione.

Entro il 2012, si doveva provvedere a registrare questi immobili rurali al catasto edilizio urbano, attraverso una procedura apposita: una normativa che aveva di fatto introdotto un obbligo di censimento, obbligo che non era previsto in precedenza in relazione al catasto fabbricati.

Anche nel caso dell'accatastamento di immobili abusivi è bene sapere che esiste una procedura per la definizione e certificazione della cosiddetta ’conformità catastale’. Si tratta di una specifica normativa introdotta nel luglio del 2010, che obbliga i proprietari di immobili a:

Dichiarare nell’atto che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile oggetto di negoziazione, pena la nullità dello stesso.   

Per cui, prima di stipulare eventuali contratti, tutti i proprietari sono tenuti a verificare che i dati catastali e quelli delle planimetrie depositate corrispondano al cosiddetto stato di fatto, cioè alla situazione realmente esistente, sia per la destinazione d'uso, e quindi per la categoria catastale, che per consistenza del numero dei vani e delle superfici.